Hiện nay, việc cho thuê nhà không còn là chuyện hiếm gặp trong cuộc sống hàng ngày. Khi nhà của bạn cho người khác thuê và sử dụng thì chắc hẳn ai cũng muốn được bảo quản và sử dụng, tuy nhiên trong một số trường hợp khách thuê đã vi phạm hợp đồng tự ý đập phá thay đổi kết cấu ngôi nhà mà không được sự đồng ý của bạn, mặc dù trong hợp đồng đã có điều khoản quy định về việc không được thay đổi kết cấu nhà, không được sữa chữa, cải tạo căn nhà khi chưa được sự đồng ý của chủ căn nhà. Vậy trong trường hợp, phải xử lý như thế nào, có yêu cầu bồi thường được hay không.
1. Bên thuê nhà có được tự ý sửa chữa, cải tạo hay đập phá thay đổi kết cấu nhà hay không?
Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1.Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”
Điều 479 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê “Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê
Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.”
Ngoài ra Luật Xây dựng quy định nếu sửa chữa, cải tạo công trình mà làm “thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng” sẽ phải xin giấy phép.
Như vậy, bên thuê muốn sửa chữa, cải tạo, tu sửa, thay đổi kết cấu nhà thì cần phải được sự đồng ý của chủ nhà và trong nhiều trường hợp có thể phải xin giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi lết cấu chịu lực, công năng sử dụng của ngôi nhà.
2. Bên thuê nhà bị xử lý như thế nào khi tự ý sửa chữa, cải tạo hay đập phá nhà thuê
2.1. Về biện pháp dân sự
Trong trường hợp nhà bị đập phá, thay đổi kết cấu ban đầu, hay sửa chữa khi chưa được sự đồng ý của chủ nhà, thì có thể xác định đây là tranh chấp “bồi thường trong hợp đồng”. Khi đó, các bên sẽ thỏa thuận, dùng tiền đặt cọc xử lý hoặc nhờ tòa án giải quyết.
Trong trường hợp, nếu các bên không đạt được sự tự thỏa thuận thì sẽ phải nhờ tòa án giải quyết, trong trường hợp này chủ nhà cần chứng minh được các thiệt hại đã xảy ra như cung cấp tài liệu chứng minh giá trị căn nhà tại thời điểm chưa ký hợp đồng thuê, việc thay đổi kết cấu gây thiệt hại bao nhiêu? Lưu ý, chị phải giữ nguyên hiện trạng, tạm ngừng sửa chữa để tòa án có thể xác minh dễ dàng. Trường hợp cần sửa ngay, chị phải lập vi bằng làm chứng cứ thể hiện căn nhà bị thay đổi kết cấu, gây hư hỏng.
2.2. Về biện pháp hình sự
Nếu trường hợp mà căn nhà cho thuê bị hủy hoại, đập phá chủ nhà có thể đề nghị cơ quan điều tra xử lý bên thuê về tội “Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản” theo điều 178 Bộ luật Hình sự. Tùy theo mức độ hư hỏng, thiệt hại bên thuê có thể bị xử lý với mức hình phạt lên đến 20 năm tù.
3. Những vấn đề cần lưu ý
Như vậy, để tránh những hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra với căn nhà cho nhà thuê, trước khi cho thuê chủ nhà cần lưu ý:
- Hai bên thỏa thuận trước để hiểu việc kinh doanh có phù hợp với thiết kế của ngôi nhà hay không
- Hợp đồng cần quy định chung của Bộ luật dân sự, Luật Xây dựng… đồng thời bổ sung các thỏa thuận khác gồm điều khoản về bảo trì, sửa chữa; thay đổi kết cấu, công năng sử dụng.
- Vấn đề tiền đặc cọc cũng nên được tính toán sao cho phù hợp khả năng của người thuê nhưng cũng đảm bảo họ không thể “tự ý đục phá” bởi căn nhà là tài sản lớn, cần nhiều công sức, thời gian để xây dựng.
- Lưu ý về điều khoản sửa đổi cấu trúc, kiến trúc căn nhà, điều khoản bồi thường thiệt hại.
Để biết chi tiết hơn, quý khách vui lòng liên hệ chúng tôi bằng những cách thức dưới đây. Chúng tôi sẽ báo giá mức phí dịch vụ rõ ràng, cụ thể tùy theo yêu cầu của quý khách.
TP LEGAL – TƯ VẤN PHÁP LUẬT NHÀ Ở VÀ TRANH TỤNG
Hồ Chí Minh | Tầng 3, Tòa nhà Huna Building, 829 Huỳnh Tấn Phát, Quận 7
Đặt lịch hẹn: 028.35.35.18.58 hoặc qua website: https://tplegal.vn
Gặp trực tiếp Luật sư: 0946 342 345
